Comas

Comas, Lima

Consultoría Internacional

PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADA

Master Plan para el Aeródromo de Collique

El Máster Plan o Plan Maestro Urbano para el Aeródromo de Collique y su entorno debe constituirse como un instrumento de diseño capaz de poner en relación las distintas acciones de intervención sobre este territorio para la creación de condiciones ideales para la actuación sobre un conjunto urbano existente, como propuesta integral de ocupación espacial del territorio para el mejoramiento del conjunto total. Debe convertirse en un marco amplio de actuación para los diversos actores que participan de manera continua en la iniciativa, integrar acciones de diferente escala y cobertura, establecer unas condiciones de participación ciudadana necesarias (apoyo-oposición), y desarrollarse sobre unas condiciones políticas, financieras e instrumentales concretas.

El objetivo del proyecto de gestión urbanística aplicada es proponer una solución urbana de recuperación y transformación de la ciudad existente, donde se combinen componentes de diseño con componentes de gestión urbanística orientada a la recuperación de plusvalías, la inclusión de la función social y ambiental de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el colectivo y la concepción del espacio público como derecho colectivo fundamental.

El trabajo se ha desarrollado como un ejercicio que combina, en un proyecto urbano de recuperación y transformación de la ciudad existente, las componentes de diseño y de gestión. Las condiciones del diseño dependerán de la posibilidad de lograr una mejora sustancial respecto a las condiciones habituales de los aportes de habilitación urbana establecidos en la norma GH 020 (Componentes de Diseño Urbano), por lo que el diseño sólo será posible al definirse medidas de gestión necesarias para la transformación urbana. Este proyecto busca generar una propuesta a través de un caso real replicable en otros lugares. El Distrito de Comas es en área seleccionada para el proyecto piloto donde desarrollar posibles fórmulas de aplicación en el contexto general de Perú.

 

Recuperación de plusvalías en el desarrollo urbano

Las acciones de desarrollo urbano necesitan de un financiamiento específico. Es necesario el desarrollo de políticas públicas que permitan captar una parte significativa de la plusvalía para financiar la acción pública, y sin por ello frenar la inversión privada. La recuperación de plusvalías requieren de un modelo de recuperación  sencillo, de fácil aplicación y directamente vinculado al suelo. En Perú existen ya  elementos de recuperación de plusvalía de carácter tributario, pero existe una falta de detalle y alcance  de las disposiciones sobre gestión urbanística para asegurar el retorno de plusvalías vía plan en cualquier tipo de suelo en desarrollo o reforma.

Cerro

Para ampliar las actuales disposiciones y prácticas en materia de recuperación de plusvalías del desarrollo y mejora urbana es necesario:

  •  Construir una regulación sólida que se sirva del conocimiento y se inspire de las experiencias de América Latina y  de otros países, teniendo en cuenta las diferencias y peculiaridades de Perú, y considerando que no existe un modelo único homogéneo aplicable a todos los casos.
  • Redactar legislaciones específicas como parte del marco jurídico básico estatal, que establezcan un marco de transparencia y obligatoriedad y que permitan expresamente la aplicación de modelos concretos de recuperación de plusvalías del desarrollo urbano.

Promocionar el conocimiento y apoyo entre funcionarios públicos, promotores y empresarios, y ciudadanos en general, sobre cómo la recuperación de plusvalías puede ser utilizada en beneficio de la ciudad y la comunidad en su conjunto.

Propuesta de Ordenación para el Entorno de Colinque

La propuesta de ordenación de carácter general aplicables a la transformación del conjunto del Distrito de Comas, se realiza en  Collique, en la zona Norte de Lima, concretamente en el entorno del Aeródromo.  Tiene como objetivos:

  • Definir una densidad de edificación óptima para el aseguramiento de la calidad del espacio público.
  • Recuperar espacios actualmente ocupados por la edificación para zonas verdes y espacios de recreo.
  • Crear una ciudad con mezcla de usos y variedad tipológica.
  • Adecuar la nueva forma urbana a la traza actual.
  • Considerar en  los costes de la renovación urbana el aseguramiento del realojo de la población residente en el ámbito.
Estructura Verde

La propuesta general es la de una densificación del área pero acompañada de una cantidad adecuada de equipamientos y espacios verdes. Se propone una macro manzana que rodean a la concentración de edificabilidad del antiguo aeródromo, con modulación uniforme, que pretende absorber las irregularidades de la conexión con la trama viaria del entorno y donde se implantan una combinación de volúmenes variada, permitiendo así un soleamiento adecuado en unas condiciones de densidad elevada.

Master Plan

En las manzanas propuestas se pueden combinar diferentes tipologías de vivienda. El objetivo de este tipo de operación es favorecer la variedad social y desde luego limitar la segregación por niveles de renta. Las diferentes tipologías de espacio verde que se proponen responden a necesidades distintas: diferentes edades del niño, diferentes niveles de vigilancia.

ESTRATEGIAS

Nueva ordenación urbana

  • Potenciar la densidad en las fachadas de la Avenida Universitaria y de la autopista Chillón-Trapiche, decreciendo a medida que se aproxima a la zona del antiguo aeródromo
  • Potenciación de vías transversales noroeste-sureste en las que el verde cobra un mayor protagonismo y se acompañan de operaciones de esponjamiento y creación de espacios verdes
  • La mejora de la dotación de zonas verdes y la creación de nuevos equipamientos permiten que la densificación sobre parcela no se haga a costa de reducir la calidad de vida de los residentes actuales y futuros

Movilidad sostenible

  • Mayor protagonismo para el sistema de transporte público con la previsión de la llegada del metro a lo largo de la autopista Chillón- Trapiche.
  • Las nuevas estaciones pueden configurarse como nodos en torno a los cuales articular las redes de autobuses y pequeñas centralidades locales.
  • Diseño de la malla viaria se propone una reordenación de los enlaces de la Panamericana Norte con las vías que acometen desde Comas.

Naturalización del distrito

  • Reorientar el destino del valle del Río Chillón, un espacio de génesis agraria en el que hoy en día otros usos compiten por utilizar uno de  los suelos más fértiles y ambientalmente valiosos del área metropolitana
  • Mantenimiento y la recuperación de actividades agrarias contribuirá a reducir los problemas de recarga de acuíferos que comprometen el abastecimiento al área metropolitana, y a una mejor gestión de los riesgos de inundación
  • Mejorar la conectividad verde entre el Parque Sinchi Roca y el valle del Chillón
  • La conexión verde también se plantea en sentido transversal hacia el sur

Espacios para la innovación

Los espacios con mayores concentraciones actuales o potenciales de usos comerciales presentan un elevado potencial para el desarrollo de actividades creativas e innovadoras. Estos espacios están ocupados en la actualidad por usos de escala modesta y que no tienen la capacidad de competir con otros en emplazamientos más visibles del centro metropolitano o de Distritos con poblaciones de mayor poder adquisitivos, pero son la base sobre la hacer avanzar la cualificación de Comas como espacio urbano.

Rehabilitación y reciclaje

Pese a su reciente historia, el Distrito de Comas, creado en 1961, requiere en algunas zonas actuaciones de reciclaje urbano, entendiendo por tal una activación que permita superar la condición de mero espacio de alojamiento, creando oportunidades para una mejora socioeconómica global.

Consideraciones complementarias al Master Plan

Manzanas de uso residencial

Constituye la propuesta referencial de la ordenación de la edificación para el ámbito, con la incorporación de una estructura clara y sencilla, de grandes manzanas que en ocasiones, y dada la necesidad de continuidad viaria superan los ciento cincuenta metros de lado, de proporciones rectangulares, y con un gran espacio privado central de uso comunitario. Estas parcelas se desarrollan manteniendo la configuración de la parcela regular, y generando “alineaciones a vial” hasta una cota mínima, que alcanza dese cuatro plantas a seis plantas, para después alcanzar alturas que alcanzan las doce plantas, y que permiten la consecución de un perfil caracterizador de la ciudad.
Así se completa la configuración de la calle por la edificación con la creación de la tercera dimensión y la consecución de una densidad mínima media sostenible, sin por ello generar problemas de soleamiento tanto hacia el interior de la parcela como hacia el exterior de la misma.

Propuesta manzana

Secciones de calle

Propuesta de Gestión urbanística

La unidad de actuación  del ámbito de gestión urbanistica

La Unidad de Actuación es una superficie de territorio dentro de un área de proyecto en el que se lleva a cabo la urbanización, cesión y equidistribución (reparto igualitario en función de la propiedad inicialmente aportada) de beneficios (edificabilidad) y cargas (urbanización y cesiones) entre sus propietarios. Su conformación, objetivamente, debe satisfacer las siguientes condiciones:

  • Reunir un área suficiente para un desarrollo coherente con los propósitos establecidos para ella en la estrategia del Master Plan, y por ello contar con una solución urbanística y arquitectónica concorde con los criterios y parámetros establecidos.
  • Sustentada en estudios de factibilidad técnica, financiera, económica y social que establezcan su viabilidad y conveniencia desde los puntos de vista privado y público
  • Contar con el respaldo institucional adecuado, ya sea público o privado, para asegurar su ejecución
  • Debe incorporar, además de las áreas privadas que puedan ser objeto de urbanización o construcción, los sistemas estructurantes de viario e infraestructuras de distribución, el espacio público y los equipamientos colectivos, de conformidad con los criterios adoptados en el Master Plan.

Las unidades de actuación se delimitan para permitir el cumplimiento conjunto de las cargas de cesión y urbanización de la totalidad de su superficie, mediante el reparto equitativo de cargas y beneficios entre sus propietarios. La delimitación definitiva del ámbito de gestión urbanística será elaborada por las autoridades competentes o por los particulares interesados de acuerdo con los parámetros previstos en el Master Plan. Todas las unidades de actuación deberán contemplar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios de los inmuebles incluidos en la delimitación. Este reparto consiste en la distribución de los costes de la actuación en proporción directa al área de los inmuebles de cada propietario, los cuales están considerados en conjunto independientemente de dónde estén señalados los predios edificables y las zonas de cesión obligatoria dentro del proyecto urbanístico y arquitectónico de la unidad.

En el caso del entorno de Collique la idea es reducir las unidades de actuación para que se adecuen a la morfología/trama urbana existente, y sea posible reducir al mínimo los costes de urbanización en contextos que ya tienen un nivel aceptable.

Esquema de Gestión General

Esquema de Gestion Piloto Collique

Recomendaciones

  • Completar el marco jurídico nacional para facilitar los procesos de gestión urbanística
  • Orientar la recuperación de plusvalías a la sustancial mejora de la ciudad existente y a la cualificación de la nueva
  • Desarrollar operaciones piloto de iniciativa pública
  •  Planificar la densidad